定年まであと7年ですが、住宅ローン「1200万円」が残っています。退職金は「1000万円」の予定ですが、繰り上げ返済すべき？ このまま払い続けて大丈夫でしょうか？

50代後半、住宅ローン残高1200万円は重い？

定年まであと少しで住宅ローンの残高が1200万円あることは、今の時代ではよくあることです。住宅金融支援機構の調査によると、住宅ローン利用者のうち30年を超えて返済を続ける人が約7割のため、70歳前後で完済を迎える人も多いでしょう。
 
ローン残高1200万円を残り7年（84ヶ月）で返済（元利均等）する場合、金利1.5％と仮定すると、支払いイメージは図表1のようになります。
 
図表1

【PR】おすすめの住宅ローン

PayPay銀行

おすすめポイント

・魅力的な低金利と充実した団信プラン！
・手続きもシンプルで来店不要
・書類提出も契約手続もネットで完了

変動金利

年 0.600 %
※
※全期間引下型
※「スマホ／ネット／でんき優遇割」を適用した場合
※適用なしの場合年0.730%

当初10年固定

年 1.370 %
※
※当初期間引下型

詳しくはこちら

繰り上げ返済するメリット・デメリット

繰り上げ返済は、住宅ローンを早めに完済できる有効な手段です。ただし、良い面だけでなく、注意点もあります。続いては、繰り上げ返済のメリットとデメリットを整理してみましょう。
 

メリット

まずは、メリットについて確認します。

繰り上げ返済を行う最大のメリットは、住宅ローンの利息負担を軽くできる点です。借入元本が早く減るため、支払う利息総額が減少します。
 
また、完済時期を早められるため、定年後の収入減を見越して早めにローンを終わらせる計画が立てやすくなります。さらに、ローン残高が減ることで、家計に対する心理的な負担も軽減され、安心感が得られるでしょう。
 

デメリット

一方、繰り上げ返済する際のデメリットには、次のようなものがあります。

繰り上げ返済の最大の注意点は、手元資金が減ることです。急な医療費や家の修繕費など、万一の出費に対応できなくなるリスクを抱えることになります。また、一部の金融機関では繰り上げ返済に手数料がかかる場合もあり、事前の確認が必要です。
 

繰り上げ返済しない場合のメリット・デメリット

繰り上げ返済をあえて行わない選択にも、メリットとデメリットがあります。
 

メリット

まずは、繰り上げ返済しない場合のメリットについて見ていきましょう。

繰り上げ返済をしない場合の最大のメリットは、手元資金を残せることです。将来の医療費や住まいの修繕費、介護費用など、予測しづらい支出にも柔軟に対応できます。
 
また、現在の住宅ローン金利は、変動金利で約0.5〜1.0％と非常に低い水準です。仮に資産運用でそれ以上の利回りを得られれば、ローン金利より運用益が上回る可能性もあるのです。
 

デメリット

繰り上げ返済しない場合のデメリットは、以下のとおりです。

総務省の調査によると、65歳以上の夫婦のみの無職世帯の平均支出は月約28万円となっています。この調査の対象には持ち家のローンを完済した人も含まれているため、住宅ローンが残っている人の支出額はさらに大きくなるでしょう。
 
繰り上げ返済をしない場合、65歳以降、収入が年金中心になったときに、毎月の住宅ローン返済が家計を圧迫する可能性もありそうです。
 

どちらを選ぶ？ 判断するためのチェックポイント

繰り上げ返済をするかどうかは、単純に「できるかどうか」だけでは決められません。自分にとってベストな選択をするために、押さえておきたいポイントを整理してみましょう。
 

 
繰り上げ返済を検討する際は、まず住宅ローンの金利タイプを確認し、毎月の返済額と退職後の収入バランスを見直しましょう。また、家庭の状況が変わった場合などに備え、生活防衛資金として2年分の生活費を確保しておくと安心です。
 
さらに、子どもの独立や親の介護リスクなど家族状況も考慮し、住宅ローン控除の有無も確認して、総合的に判断することが大切です。
 

まとめ

繰り上げ返済には利息軽減のメリットがある一方で、手元資金を減らすリスクもあります。退職後の収入や生活費を見据え、自分に合った方法を冷静に選ぶことが大切です。
 
退職金が入るからと安易に繰り上げ返済するのではなく、家計の状況を踏まえて選択しましょう。
 

出典

住宅金融支援機構 住宅ローン利用者調査 【住宅ローン利用者調査（2024年10月調査）】
総務省 家計調査報告（家計収支編）2024年（令和6年）平均結果の概要
 
執筆者：古澤綾
FP2級