【住宅ローン返済中】転勤のためマイホームが「空き家」になります。不在の間「賃貸」として貸し出すにはどうすればいいですか？
配信日: 2025.04.30
何も知らずに勝手に賃貸に出してしまうと、金融機関との契約違反となり、ペナルティーを受ける可能性もあります。賃貸を検討している方は、あらかじめ注意点や必要な手続きの流れをきちんと把握しておきましょう。
本記事では、住宅ローン返済中のマイホームを賃貸に出す方法や注意点、手順について解説しています。
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目次
転勤時は住宅ローン返済中でも賃貸に出すことが可能
住宅ローンを返済中の物件を賃貸に出すことは、原則として認められていません。なぜなら、住宅ローンは「契約者本人が居住すること」を前提に審査・融資されているためです。
しかし、転勤などのやむを得ない事情がある場合には、賃貸が認められることもあります。
例えば、住宅金融支援機構のフラット35では、転勤といった正当な理由がある場合に限り、一時的に賃貸を容認するケースがあるとしています。
ただし、この場合も「将来的に契約者が再び自宅に戻って居住すること」が前提となっており、賃貸に出す際には事前に金融機関の承諾が必要です。転勤するからといって、金融機関に無断で賃貸に出すことは認められず、一括返済などのペナルティーが課される可能性があります。
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転勤でマイホームを賃貸に出すと家賃収入が入る
転勤によりマイホームを一時的に離れる場合でも、賃貸に出すことで家賃収入を得られるようになります。家賃収入を活用すれば、毎月の住宅ローン返済に充てることができ、二重居住の負担を軽減することが可能です。
もし家賃収入が住宅ローンの返済額を上回れば、その差額をプラスの収入として捉えられるでしょう。また、住む人がいないまま空き家として放置しておくよりも、賃貸として人が住んでいるほうが建物の劣化を防ぎやすく、防犯面でも安心です。
賃貸であればマイホームを手放す必要はなく、転勤が終わったあとに再び自宅に戻って住むこともできます。
転勤でマイホームを賃貸に出す際は金融機関の許可が必要
前述のとおり、転勤を理由に住宅ローン返済中のマイホームを賃貸に出す場合には、あらかじめ金融機関の許可を得る必要があります。
すでに住宅ローンを完済している場合であれば、金融機関の許可を得ずに賃貸に出すことが可能ですが、返済中に無断で賃貸に出すことは認められません。無断で賃貸に出すと、金銭消費貸借契約に違反することになり、ローンの一括返済を求められる可能性もあります。
また、住宅ローン控除を受けている場合には注意が必要です。住宅ローン控除は、その住宅に居住していることが条件となっているため、賃貸中は控除の対象外となります。
その他にも、以下のような点に注意しましょう。
●家賃収入から経費を差し引いた不動産所得が年間20万円以上の場合は確定申告が必要
●修繕やリフォーム費用がかかる場合がある
●希望するタイミングで自宅に住めない場合がある
このような注意点も踏まえたうえで、マイホームを賃貸に出すかどうかを検討することが大切です。
マイホームを賃貸に出す場合の流れ
転勤でマイホームを賃貸に出す場合の流れは、次のとおりです。
1. 金融機関の許可を得る
住宅ローン返済中は金融機関の許可が必要なため、最初に相談する必要があります。万が一、金融機関から許可が得られなければ、賃貸に出せません。
2. 不動産会社に依頼する
不動産会社に相談しながら、家賃の金額や貸す期間を決め、募集を依頼します。リフォームが必要かどうかも相談しましょう。
3. 入居者を探す
不動産会社が内見の手配や審査を行い、条件に合う入居者を探します。
4. 賃貸借契約を結ぶ
入居者が見つかったら、賃貸借契約を締結し、正式に賃貸がスタートします。
管理業務や入居者対応については、不動産管理会社に委託するのが一般的です。委託には家賃の5％程度の管理手数料がかかりますが、家賃の回収や入居者からの問い合わせ、トラブル対応などをすべて任せることができます。
賃貸に出す際は早めに金融機関や専門家に相談しよう！
転勤に伴ってマイホームを賃貸に出すことを検討している場合は、早めに準備を始めることが重要です。
住宅ローンを返済中であれば、金融機関の許可を得る必要がありますが、承諾までに時間がかかることもあります。その後も不動産会社に依頼して入居者を募集し、契約を進めるまでには一定の期間が必要です。また、万が一金融機関から賃貸の許可が得られなかった場合は、売却や空き家管理など、別の選択肢を検討しなければならない可能性もあります。
賃貸に出す際のメリットや注意点を十分に理解したうえで、慎重に判断し、不明点があれば早めに不動産会社や金融機関に相談しましょう。
出典
住宅金融支援機構 フラット35 よくある質問 Q 返済中に融資住宅を賃貸にしてもいいですか。
国土交通省 住宅ローン減税
執筆者：FINANCIAL FIELD編集部
ファイナンシャルプランナー
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